Donation-partage avec usufruit : donner la maison et y rester
Avec une donation-partage avec réserve d'usufruit, vous donnez à vos enfants la La propriété du bien, sans le droit de l'habiter ni d'en toucher les loyers tant que l'usufruit existe. de votre maison et vous continuez d'y vivre. Les droits ne portent que sur une partie de la valeur, 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, et rien n'est dû au décès sur l'usufruit.
L'essentiel
- Les enfants deviennent propriétaires, les parents gardent l'usage jusqu'à leur décès.
- Droits calculés sur la nue-propriété seule, après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
- Au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans nouveaux droits.
- Les valeurs sont figées au jour de l'acte si chaque enfant a reçu et accepté son lot.
Sommaire
Le principe : donner les murs, garder l'usage
La propriété d'une maison se coupe en deux : l'Le droit d'habiter le bien ou d'en toucher les loyers, jusqu'au décès., l'usage, et la nue-propriété, les murs. Dans une donation-partage avec réserve d'usufruit, les parents donnent les murs à leurs enfants et gardent l'usage. La donation-partage répartit en même temps les biens entre tous les enfants, par acte notarié.
La part taxée dépend de l'âge du parent qui garde l'usufruit (article 669 du Code général des impôts) :
| Âge du parent | Usufruit gardé | Nue-propriété donnée (taxée) |
|---|---|---|
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Ce que coûte une donation-partage avec usufruit
Trois postes : les droits de donation sur la nue-propriété, après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant ; les émoluments du notaire ; et pour une maison, la taxe de publicité foncière (0,60 %) et la contribution de sécurité immobilière (0,1 %).
Combien coûte une donation-partage avec usufruit ?
- Nue-propriété donnée (70 % à 72 ans)
- 210 000 €
- Part de chaque enfant
- 105 000 €
- Droits de donation par enfant
- 250 €
- Frais d'acte (notaire, publicité foncière), environ
- 5 689 €
Au décès du parent, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans nouveaux droits. Si la même maison était transmise au décès en pleine propriété, chaque enfant paierait environ 8 194 €, soit 7 944 € de plus.
Estimation indicative : aucune donation antérieure depuis 15 ans, frais divers du notaire non compris. Seul le notaire chiffre l'acte exact.
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Les avantages
- Vous restez chez vous, ou vous continuez à toucher les loyers.
- Les droits sont plus faibles, car calculés sur une partie de la valeur, et l'abattement se reconstitue après 15 ans.
- Rien à payer au décès sur l'usufruit, qui rejoint automatiquement la nue-propriété (article 1133 du Code général des impôts).
- Pas de recalcul au décès : les valeurs sont figées au jour de la donation-partage, si chaque enfant a reçu un lot et l'a accepté (article 1078 du Code civil). Cela évite les calculs de rapport d'une avance sur héritage classique.
Les précautions avant de signer
- C'est définitif. Gardez de quoi vivre et faire face à une éventuelle dépendance.
- Vendre la maison demandera ensuite l'accord des parents et de tous les enfants, et le prix se partagera entre usufruit et nue-propriété.
- Les frais se paient tout de suite, alors qu'une succession les reporte au décès.
- L'avantage des valeurs figées ne joue pas si l'usufruit réservé porte sur une somme d'argent.
Si vous préférez une aide plus simple et immédiate à vos enfants, un don d'argent peut suffire. Et pour comparer avec ce qu'ils paieraient plus tard : calcul des frais de succession sur la maison.
Questions fréquentes
Quel est le coût d'une donation-partage avec usufruit ?
Les droits sont calculés sur la seule nue-propriété, dont la valeur dépend de l'âge du parent : 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. S'y ajoutent les émoluments du notaire, proportionnels à la valeur, et pour une maison la taxe de publicité foncière (0,60 %) et la contribution de sécurité immobilière (0,1 %).
Quels sont les avantages d'une donation-partage avec réserve d'usufruit ?
Les parents continuent d'habiter la maison ou d'en toucher les loyers. Les droits portent sur une valeur réduite, et rien n'est dû au décès quand l'usufruit rejoint la nue-propriété. Enfin, les valeurs sont figées au jour de l'acte, ce qui évite les disputes de calcul entre enfants au décès.
Quels sont les inconvénients de la donation d'une maison avec usufruit ?
La donation est définitive. Pour vendre la maison ensuite, il faut l'accord des parents usufruitiers et de tous les enfants nus-propriétaires. Et le prix de vente se partage entre usufruit et nue-propriété selon leur valeur respective.
Qui est propriétaire après une donation avec usufruit ?
Les enfants deviennent nus-propriétaires dès la signature : la maison leur appartient. Les parents restent usufruitiers : ils l'habitent ou la louent jusqu'à leur décès. À ce moment, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
La check-list des 6 mois de la succession
Ce qu'il faut faire, semaine après semaine, du décès à la déclaration : les papiers, les dates à ne pas manquer et les questions à poser au notaire. Gratuite, une page à garder sous la main.