Rachat de soulte : garder la maison de vos parents

Comment se calcule la soulte

La soulte rémunère la part des autres héritiers. Avec 3 enfants et une maison de 250 000 €, chacun possède 83 333 € : celui qui garde la maison verse 166 667 € aux deux autres.

Si la maison est grevée d'un crédit encore en cours, on raisonne sur la valeur nette (valeur moins capital restant dû). Si l'un des enfants a reçu une donation de ses parents, elle peut être prise en compte dans le partage : le notaire fait ce calcul.

Qui fixe la valeur de la maison

Les héritiers, d'un commun accord. C'est souvent là que tout se joue : celui qui garde la maison a intérêt à une valeur basse, les autres à une valeur haute. Trois repères aident à trouver un terrain d'entente :

• le prix médian des ventes de la commune, que le simulateur de part avec le prix de votre commune affiche directement ;
• un ou deux avis de valeur d'agences, gratuits dans la majorité des cas ;
• une estimation du notaire ou d'un expert, payante, utile en cas de désaccord.

Une valeur trop éloignée du marché peut être remise en cause par l'administration fiscale. Si personne ne s'entend, le blocage relève de l'indivision : voici les 5 façons de sortir de l'indivision entre frères et sœurs.

Les frais d'un rachat de soulte

Entre héritiers d'une même succession, le rachat prend la forme d'un partage, pas d'une vente. Il supporte un droit de partage de 2,5 % sur la valeur nette du bien partagé (articles 746 et 748 du Code général des impôts), au lieu des droits de mutation d'un achat.

Pour notre exemple : environ 6 250 € de droit de partage et 3 590 € d'émoluments du notaire TTC, hors frais divers (publicité foncière, copies). Le taux réduit de 1,1 % ne concerne que les divorces et les ruptures de Pacs, pas les successions.

Comment se passe le rachat

Dans la majorité des successions, le rachat suit quatre étapes, du premier accord à la signature.

Financer la soulte : le prêt rachat de soulte

La soulte se finance le plus souvent par un prêt immobilier classique, que les banques appellent « prêt rachat de soulte ». Il peut couvrir la soulte et les frais. La banque l'étudie comme un achat : revenus, apport éventuel, et un taux d'endettement de 35 % au maximum dans la majorité des cas (règle du Haut Conseil de stabilité financière).

Certains héritiers témoignent d'un « dossier compliqué » aux yeux de leur banque, surtout quand un crédit est déjà en cours. Un courtier habitué aux rachats de soulte peut aider à présenter le dossier, ou à regrouper le prêt existant avec le nouveau.

Si le financement ne passe pas, il reste des pistes : racheter à plusieurs la part d'un seul héritier, échelonner la soulte (voir ci-dessous), ou vendre la maison et partager le prix.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Payer la soulte en plusieurs fois

C'est possible si les autres héritiers l'acceptent. L'acte de partage fixe alors le calendrier et, le plus souvent, des intérêts. La loi protège ceux qui attendent : si la valeur des biens varie de plus d'un quart avant le paiement complet, la somme restant due est en principe ajustée dans la même proportion (article 828 du Code civil), sauf si l'acte l'exclut.

Avant de signer, vérifiez aussi les droits de succession à payer sur votre propre part : calculez vos frais de succession sur la maison, ils s'ajoutent à la soulte.