Sortir de l'indivision entre frères et sœurs

Les 5 façons de sortir de l'indivision

L'indivisionSituation où plusieurs héritiers possèdent ensemble le même bien, sans part matérielle à chacun. commence au décès : tant que la succession n'est pas partagée, chaque enfant possède une part de toute la maison, pas une pièce. Voici les sorties, de la plus rapide à la plus longue.

Vendre sa part à un étranger à la famille est possible, mais vous devez d'abord notifier le prix et l'acheteur aux autres héritiers. Ils ont un mois pour l'acheter à votre place (article 815-14 du Code civil). Sans cette étape, la vente peut être annulée.

Si personne ne veut sortir tout de suite, une convention d'indivision fixe qui paie quoi et qui décide, pour 5 ans au plus, renouvelables. Elle demande l'accord de tous et un acte notarié dès qu'il y a une maison.

Mon frère ou ma sœur refuse de vendre

C'est la situation la plus fréquente sur les forums : « il refuse de vendre », « nous sommes bloqués ». La loi prévoit une issue, mais elle prend du temps : mieux vaut tenter les étapes dans cet ordre.

1. Mettre un chiffre sur la table. Proposez-lui de racheter sa part, ou de lui vendre la vôtre, avec un montant calculé sur la valeur réelle du bien (voir le calcul ci-dessous). Un refus de principe cache souvent une peur de « brader » la maison des parents.
2. Passer par le notaire. Il peut convoquer tout le monde et, si un héritier ne se manifeste pas, le mettre en demeure de désigner un représentant sous 3 mois.
3. Proposer une médiation. Un médiateur familial ou notarial aide à trouver un accord sans juge. Ces démarches comptent : un partage judiciaire n'est recevable que si vous montrez ce qui a été tenté à l'amiable (article 1360 du Code de procédure civile).
4. Réunir les deux tiers des droits. Si vous détenez ensemble au moins 2/3 de la maison, vous déclarez devant notaire vouloir vendre. Le notaire le signifie à l'héritier opposé dans le mois ; s'il s'oppose ou ne répond pas sous 3 mois, le tribunal judiciaire peut autoriser une vente aux enchères (article 815-5-1). Cette voie est fermée si un parent survivant a l'usufruit.
5. Demander le partage judiciaire. Avec un avocat, devant le tribunal du lieu de la succession. Vous pouvez revenir à un accord amiable à tout moment.

Un héritier occupe la maison sans payer

Quand un frère ou une sœur vit seul dans la maison pendant que les autres paient la taxe foncière, il doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9 du Code civil), sauf accord contraire. Son montant se fixe souvent à partir du loyer que la maison pourrait rapporter, avec une décote.

Elle peut en principe être réclamée sur les 5 dernières années. En pratique, elle se déduit de sa part au moment du partage. À l'inverse, celui qui a payé seul de gros travaux ou la taxe foncière peut demander à en être remboursé.

S'il habitait déjà la maison au décès, il peut demander à la garder en priorité (attribution préférentielle, article 831-2), à condition de verser une soulte aux autres. Le juge décide si les héritiers ne sont pas d'accord.

Combien coûte une sortie d'indivision

Trois postes reviennent presque toujours : le droit de partage de 2,5 % sur la valeur nette partagée, les émoluments du notaire (tarif réglementé) et, en cas de procédure, les honoraires d'avocat.

Exemple : une maison de 250 000 € entre 3 enfants, dont un garde la maison. Il verse 166 667 € de soulte aux deux autres, plus environ 6 250 € de droit de partage et 3 590 € d'émoluments de notaire TTC, hors frais divers. Faites le calcul avec vos chiffres :

Racheter la part des autres : comment financer

La soulte se finance le plus souvent par un prêt immobilier classique, la maison pouvant être apportée en hypothèque. Calcul, frais, étapes et financement sont détaillés dans notre guide du rachat de soulte entre héritiers.

Si vous ne pouvez pas racheter seul, deux pistes existent : racheter à plusieurs la part d'un seul héritier, ou vendre votre part à une société spécialisée dans le rachat de parts d'indivision, avec une décote sur le prix.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Ce que change la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 « visant à simplifier la sortie de l'indivision » est en vigueur depuis le 9 avril 2026. Elle a surtout :

• permis au président du tribunal judiciaire d'autoriser un seul héritier à vendre un bien indivis, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient (article 815-6) ;
• élargi et simplifié le partage judiciaire : le juge chargé du partage peut trancher les désaccords et ordonner des ventes aux enchères. Le décret qui en fixe les modalités était encore attendu en octobre 2026.

Elle n'a pas abaissé la majorité des deux tiers pour demander la vente en métropole : un amendement en ce sens n'a pas été retenu dans le texte final. Méfiez-vous des articles qui annoncent une vente « à la majorité simple ».

Pour savoir ce que vous paierez sur votre part avant même de penser au partage, simulez les frais de succession avec le prix de votre commune avec le prix réel de votre commune.