Maison héritée : vendre, garder ou louer ?
Avec une maison héritée, vous avez 4 options : la vendre, la louer, la garder vide ou la racheter aux autres héritiers. Partagée entre plusieurs héritiers, la location rapporte souvent peu à chacun, et garder la maison vide coûte tous les ans. Le simulateur ci-dessous chiffre les 4 options pour votre part.
L'essentiel
- Vendre demande en principe l'accord de tous les héritiers ; à défaut, ceux qui détiennent les deux tiers peuvent passer par le notaire puis le tribunal.
- Louer se décide à la majorité des deux tiers ; chacun déclare les loyers pour sa part.
- Vendue vite au prix déclaré dans la succession, la maison ne dégage en général pas ou peu de plus-value.
- Les droits de succession restent dus dans les 6 mois, vente ou pas.
Sommaire
Les 4 options pour votre part
Prenons une maison de 250 000 €, 3 héritiers, un loyer possible de 900 € par mois et 3 000 € de charges par an. Vendue, elle vous rapporte environ 79 167 € en une fois. Louée, elle vous laisse de l'ordre de 1 411 € par an après charges et impôt. Gardée vide, elle vous coûte environ 1 000 € par an.
Changez les chiffres avec ceux de votre maison :
Vendre, garder ou louer : ce que chaque option vous rapporte
- Vendre
- 79 167 €
- pour vous, une fois, après frais de vente
- Louer
- 1 411 € par an
- pour vous, après charges et environ 1 189 € d'impôt (rendement net de l'ordre de 1,7 %)
- Garder vide
- - 1 000 € par an
- à votre charge, sans revenu en face
- La garder seul
- 176 507 €
- à financer : soulte, droit de partage et notaire
Ordres de grandeur indicatifs, hors plus-value (voir plus bas), crédit en cours, travaux et vacance locative. Impôt sur les loyers estimé au micro-foncier (abattement de 30 %) jusqu'à 15 000 € de loyers par an, au réel au-delà, avec 17,2 % de prélèvements sociaux.
Vendre la maison héritée
La vente demande en principe l'accord de tous les héritiers. Le notaire établit d'abord l'Le document qui désigne officiellement les héritiers., puis l'L'acte du notaire qui transfère la propriété du bien aux héritiers, publié au service de la publicité foncière., qui rend les héritiers propriétaires aux yeux de l'acheteur. Le compromis peut être signé pendant ces démarches.
Si un héritier refuse de vendre, ceux qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent le déclarer devant notaire ; en cas d'opposition, le tribunal peut autoriser une vente aux enchères (article 815-5-1 du Code civil). Les autres issues d'un blocage sont détaillées dans notre guide pour sortir de l'indivision entre frères et sœurs.
Vendre ne repousse pas les droits de succession : ils sont dus dans les 6 mois du décès. Si la vente tarde, il est possible de payer les droits de succession en plusieurs fois.
Une maison ancienne, loin d'une grande ville ou avec des travaux se vend parfois difficilement. La vente à terme ou le viager libre peuvent alors être étudiés : l'acheteur paie une partie comptant puis des mensualités.
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Impôt sur la vente : la plus-value
Pour une maison héritée, le prix d'achat retenu par le fisc est la valeur déclarée dans la succession. Si vous vendez plus cher, la différence est une plus-value, imposée en principe à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les frais d'acte et les droits de succession payés sur la maison peuvent s'ajouter au prix d'achat.
Des abattements s'appliquent selon la durée de détention, comptée depuis le décès : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. L'exonération de la résidence principale ne joue que si la maison est votre propre résidence principale au jour de la vente, pas celle du défunt.
D'où l'intérêt de déclarer une valeur réaliste dans la succession : trop basse, elle réduit un peu les droits mais gonfle la plus-value à la revente. Le prix des ventes de votre commune est un bon repère : calculez les frais de succession de la maison avec le prix de votre commune.
Louer la maison héritée
Un bail d'habitation peut être signé par les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits (article 815-3 du Code civil), en informant les autres. Les loyers sont partagés au prorata des parts, et chacun les déclare dans ses revenus fonciers.
Jusqu'à 15 000 € de loyers par an, le Régime simplifié : un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans détail des charges. s'applique dans la majorité des cas. Le reste est imposé à votre tranche, plus les prélèvements sociaux. Avant de louer, vérifiez le diagnostic de performance énergétique : un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, et les logements F suivront à partir de 2028.
Dans notre exemple, la location rapporte un rendement net de l'ordre de 1,7 % par an de la valeur de la maison, avant vacance et travaux. C'est la limite de la location à plusieurs : le loyer se divise, les tracas restent entiers.
Garder la maison vide : ce que ça coûte
Une maison vide continue de coûter : taxe foncière, assurance, chauffage minimum, entretien, et souvent la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Dans certaines communes, une taxe sur les logements vacants peut s'y ajouter. Ces charges se partagent entre héritiers, et un bien inoccupé se dégrade vite.
Garder la maison quelques mois, le temps de vider et de décider, est fréquent. Au-delà d'un ou deux ans, c'est souvent la source de désaccords entre frères et sœurs.
La garder pour vous seul
Si vous tenez à la maison, vous pouvez racheter la part des autres héritiers. Vous leur versez une soulte, et l'opération ne supporte qu'un droit de partage de 2,5 % plus les frais du notaire. Le calcul complet et le financement sont détaillés dans notre guide du rachat de soulte entre héritiers.
Comment décider entre héritiers
- Mettez les chiffres sur la table : le simulateur ci-dessus donne à chacun la même base de discussion.
- Demandez deux avis de valeur d'agences, gratuits dans la majorité des cas, pour éviter les débats sur le prix.
- Fixez une date : par exemple, mise en vente dans 6 mois si personne ne rachète.
- Écrivez l'accord, même simplement, puis faites-le valider par le notaire.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux vendre ou louer une maison héritée ?
Cela dépend surtout du nombre d'héritiers et de l'état du bien. Partagé entre plusieurs héritiers, le loyer net devient souvent modeste : pour une maison de 250 000 € louée 900 € par mois entre 3 héritiers, chacun garde de l'ordre de 1 411 € par an après charges et impôt, contre environ 79 167 € en une fois en cas de vente. La location a plus de sens quand un seul héritier garde le bien ou quand le marché local se loue bien.
Doit-on payer des impôts sur la vente d'une maison héritée ?
Oui si le prix de vente dépasse la valeur déclarée dans la succession : la différence est une plus-value, imposée en principe à 19 % plus les prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention comptée depuis le décès. Vendue rapidement au prix retenu dans la déclaration de succession, la maison ne dégage en général pas ou peu de plus-value.
Peut-on vendre une maison héritée si un héritier refuse ?
La vente demande en principe l'accord de tous les héritiers. Si un héritier bloque, ceux qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent déclarer devant notaire leur volonté de vendre ; en cas d'opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser une vente aux enchères (article 815-5-1 du Code civil). Cette voie est fermée si un parent survivant a l'usufruit. Autre issue : le partage judiciaire, plus long.
Peut-on louer une maison en indivision ?
Oui. Un bail d'habitation est un acte d'administration : il peut être décidé par les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits (article 815-3 du Code civil), à condition d'en informer les autres. Les loyers sont partagés au prorata des parts et chacun les déclare à l'impôt pour sa part.
Faut-il payer les droits de succession avant de vendre la maison ?
Les droits sont dus dans les 6 mois du décès (décès en France métropolitaine), que la maison soit vendue ou non. Si la vente intervient vite, le notaire peut les régler sur le prix. Sinon, un paiement fractionné ou différé peut être demandé à l'administration fiscale.
Combien de temps a-t-on pour vendre une maison héritée ?
Aucun délai légal n'impose de vendre. En pratique, entre l'acte de notoriété, l'attestation immobilière du notaire et la recherche d'un acheteur, une vente demande souvent plusieurs mois. Pendant ce temps, les charges de la maison restent à payer par les héritiers.
La check-list des 6 mois de la succession
Ce qu'il faut faire, semaine après semaine, du décès à la déclaration : les papiers, les dates à ne pas manquer et les questions à poser au notaire. Gratuite, une page à garder sous la main.